家を買おう！
ここでは、不動産取引のしくみやスケジュールについてご説明します。
1. 予算を決めよう。
まず、第一に資金計画を考えましょう。自己資金としてどれだけ用意できるのか？今払っている家賃をベースにして自分が無理なく払える金額をよく考えましょう。
| 土地・建物の金額 |
現金で一括支払いできれば、悩まないでしょうが、そんなことできない人がほとんどでしょう。次の章で説明しますが、資金計画は慎重に！ 毎月のローンの返済の家計に占める割合が大きくなればなるほど、また、ボーナスもすべて支払いに…であればきっと大きな家が買えるでしょうが、生活はギリギリ…何かあったら…破産？… 年間の支払額は、年収の2〜3割程度までと考えたほうが良いでしょう。 |
|---|---|
| 諸費用って？ |
後から金額を知ってビックリするのが、住宅の購入費の他に係る諸費用です。購入の前に必ず費用の説明と概算を聞いておきましょう。
|
2. ローンを考えよう。
頭金
ローンを組む時頭金はどれぐらい必要でしょうか？一般的に、金融機関は融資の限度額を物件価格の8割としているようですので、頭金は、2割以上を目標に資金計画を立てたほうが良いでしょう。
元利均等返済と元金均等返済
元利均等返済とは、元金と利息両方の合計額を毎回一定額返済する方法です。毎回の支払額が一定のため、返済の計画が立てやすいというメリットがあります。元金均等返済とは、先に元金を返済する方法です。当初の支払い負担は大きいのですが、返済が進むに従い返済額が減っていきます。また、元利均等方式より総支払額が少なくて済むというメリットがあります。
3. 住まいを検討しよう。
資金計画がきまったら、希望条件を整理して情報収集しましょう。
広告
所在地や交通の便等は、見て理解しやすいのですが、その他にも細かい文字で法令上の制限等が書かれています。例えば、再建築不可・道路幅確保のための後退（セットバック）が必要・廃屋あり・高圧電線下・傾斜地 などと書かれている物件は、資産価値が低くなりますので気をつけるようにしましょう。基本的に不動産に掘り出し物ナシです。価格が著しく安い場合などは、用心してください。
インターネット
不動産屋さんへ
4. 現地を確認しよう
情報を絞り込んだら、現場へ行ってみましょう。（できれば、休日・平日・雨天時それぞれ見られると理想的です。）
| 利便性 | 駅・商店街・病院・学校までの所要時間。 |
|---|---|
| 安全性 | 近隣道路の交通量。雨天時の水はけ。 |
| 快適性 | 日当たり。風の通り具合。騒音。 |
現地に行ってみると現地販売会等が催されていることがあり、そこで名前や住所の記入を求められます。このとき自分の希望をいっておくと、後日、情報を教えてくれることがあります。ただし、セールスの電話等が煩わしいのであれば、記入しなくても良いでしょう。
又、物件が気に入ったときは、その旨を伝えると、“申込金等を入れてくれれば、仮押さえする”といわれることがあります。この申込金は、後日キャンセルしても返金されないことが多いようですので、必ず確認しましょう。
5. 決めた。
まず、誰が所有者になるのか決めましょう。ご夫婦の場合、ご主人と奥様で共有することはよくありますが、登記するときに、それぞれが出した金額の割合が持分となります。そうしておかないと、贈与税が課税されることがあります。
6. 売買契約。
曜日や時間は売主買主双方の都合を考慮して決まります。このとき、業者は重要事項の説明を行います。これは、法律で決められた業者の義務です。契約の内容や物件についての細かいことを説明しますので、時間がかかりますが、きちんと聞いて納得いくまで質問しましょう。
次に、契約書を取り交わします。これも、不動産用語等たくさん出てきますので、時間をかけて理解しましょう。また、口約束していることがあれば、必ず記載してもらいましょう。
ローンを利用する場合はローンの審査が通らないこともありますので、その時は、契約が白紙解約されるという旨も記載してもらいましょう。
物件に抵当権など担保付の場合には、その担保が、いつ・だれが抹消するのかも明記してもらいましょう。
その後、手付金を支払います。法律では、業者が売主で手付金が代金の10％（未完成物件の場合は5％）か1,000万円を超える場合、保全措置を講じた後でなければ、受領してはいけないことになっていますので、その保全措置について必ず説明を受けましょう。
7. 住宅ローンの申し込み。
融資してもらう金融機関等に、ローンの申し込みをします。計画の最初の段階でローンについて考えておけば、ここで迷うことはないでしょう。固定金利・変動金利にするのか、返済は何年なのかを決めます。
最近は、売買契約の前に予備審査をして、大まかな了解を金融機関からとっておくようになりましたので、以前ほど不安感はありません。
8. 住宅ローンの内定。
ここまでくれば一安心です。
9. 住宅ローン契約
ここで金銭消費貸借契約をします。いわゆるローン契約です。その他、ローン契約に基づいた生命保険の加入や、火災保険の加入などもあります。
10. 決済日は、お引渡しの日。
融資してくれる金融機関に、売主、買主、不動産業者、司法書士全員集合。この日は、平日限定です。登記申請に必要な書類の確認。残代金の授受。公租公課等の清算などが行われます。